Facturations
abusives, dispositions contractuelles à la rédaction trompeuse,
honoraires excessivement élevés… autant de points que nous avons
relevés lors de la réalisation de notre enquête portant sur 133
contrats de syndic.
Principal reproche : le défaut de
lisibilité des clauses relatives au montant des honoraires de gestion
courante. Dans près de 52 % des contrats, on trouve des forfaits
administratifs prévoyant un supplément de rémunération s’ajoutant aux
honoraires de base. Si le montant moyen de ces forfaits est de 17
€/lot/an, il peut dépasser les
40 €/lot/an). Or, la présentation
de ces forfaits induit clairement les copropriétaires en erreur,
ceux-ci mésestimant alors la rémunération du syndic.
Par
ailleurs, nous trouvons toujours des facturations illicites : création
du carnet d’entretien (218,80 €), mise à jour du fichier des
copropriétaires (179,40 €), transmission des archives au syndic
successeur (650 € auxquels s’ajoute un forfait par lot), création du
plan comptable de la copropriété (33 €/lot) ou forfait annuel pour le
suivi des contentieux (150 €) en sus des vacations horaires pour le
suivi des dossiers en procédure.
Enfin, nous constatons que le
coût de certaines prestations est totalement disproportionné par
rapport à la charge de travail qu’elles représentent : près de 120 € la
mise en demeure, 280 € la transmission du carnet d’entretien ou près de
580 € la communication de l’état daté. L’amplitude des prix pour un
même acte peut être très importante : entre 80 € et 580 € pour l’état
daté par exemple, soit un facteur de 1 à 7 ! Un tel écart ne peut être
toléré lorsque l’on sait qu’il s’agit ici d’une prestation sur laquelle
le syndic est en position d’exclusivité, le copropriétaire étant obligé
de faire appel à lui.
Toutefois, nous avons noté quelques
améliorations. D’une part, les clauses abusives dans les contrats nous
sont apparues moins nombreuses qu’à une certaine époque. D’autre part,
le recouvrement des impayés consiste moins à « facturer du papier » :
nous avons remarqué une augmentation du nombre de contrats incluant la
lettre de relance dans la gestion courante. De même, il est fait moins
souvent usage de la mise en demeure systématique. Malgré cela, il est
nécessaire de prendre des mesures permettant de limiter les abus que
l’on peut constater.
De fait, au regard de tous ces éléments, nous demandons :
-
que les professionnels modifient leurs pratiques et améliorent la
présentation de leurs contrats afin que le montant des honoraires de
base apparaisse clairement, quitte à ce que le coût en soit décomposé ;
- qu’une réflexion soit organisée sur certaines facturations, notamment le compte bancaire séparé ;
-
que la lettre de relance, la mise en demeure et la communication du
dossier à un avocat ou un huissier soient comprises dans la gestion
courante ;
- que le coût des prestations accomplies par le syndic en situation d’exclusivité (état daté…), soit plafonné ;
-
que soient créées différentes instances disciplinaires, déontologiques
et de conciliation, composées notamment de représentant des
consommateurs, afin de fixer les règles de déontologie applicables à
l’ensemble de la profession, et prononcer, le cas échéant, des
sanctions disciplinaires à l’encontre des professionnels violant les
textes régissant leurs activités et trancher, à l’amiable, certains
litiges.
Tag - syndic
mercredi, 19 septembre 2012
Honoraires des syndics : un bilan en demi-teinte
Par clcv le mercredi, 19 septembre 2012, 10:11 - Communiqué